ЭТАПЫ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Опубликовано: 29.05.2017
Массовая оценка недвижимости представляет собой достаточно сложный аналитический процесс. Она предусматривает обязательное выполнение следующих этапов:
DONIWKO
1) постановка задачи;
2) предварительное обследование и анализ объекта, выбор метода оценки; 3) сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования, синтез (спецификация) модели оценки, анализ и выбор ценообразующих факторов, представление ценообразующих факторов в цифровом виде, анализ взаимосвязи «цена — фактор», кодирование ценообразующих факторов; 4) построение и калибровка (настройка) модели, анализ выпадающих объектов и уточнение информации; 5) тестирование модели, контроль качества и уточнение результатов оценки. Содержание этих этапов отличается от индивидуальной оценки в основном из-за разницы в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки.Постановка задачи при массовой оценке предполагает:
— идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка; — уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются — собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.); — согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения); — согласование даты оценки (на какую дату производится оценка)Предварительное обследование и анализ объекта . Определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием). Составляется полное описание характеристик объекта недвижимости (земельный участок, основные количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.). Рассматривается и фиксируется фокальное окружение объекта (принимается во внимание характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность ‘места, особенности прилегающих улиц). Проводится сбор информации об объекте и местоположении его среди местных жителей и служащих.
Выбор метода оценки. Массовая оценка использует все три классических подхода оценки: сравнительный, доходный и затратный.